La contratación de una hipoteca afecta a miles de españoles anualmente. El 2017 cerró un año con un aumento de la firma de hipotecas en España, a pesar de la caída inicial al comienzo del año. A partir del mes de Junio, se dio una gran remontada, cuando el número de hipotecas contratadas para la compra de una vivienda creció un 16,5% con respecto al mismo mes del año anterior.
Desde la crisis se ha puesto de manifiesto, a través de una avalancha de demandas, las alarmantes deficiencias en la transparencia y condiciones que el cliente recibía por parte del banco a la hora de la contratación. El Gobierno, desde el pasado verano, presentó un anteproyecto de ley de contratos de crédito inmobiliario con la idea de aumentar la transparencia y que el futuro hipotecado reciba toda la información y dar en definitiva más seguridad jurídica en el sector financiero.
Entre las grandes novedades de la ley hipotecaria están las derivadas de la trasposición de la normativa europea que se pueden resumir en estos puntos:
- Transparencia informativa en cuestión de gastos y supuestos escenarios futuros como por ejemplo variaciones de tipo de interés.
- Las cancelaciones totales o parciales del contrato hipotecario estarán sujetas a penalizaciones máximas.
- Se prohíben las ventas vinculadas de productos financieros.
- Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros.
- Se eliminarán los incentivos a los comerciales para evitar que la cantidad prime sobre la calidad del producto.
Además de esto, el gobierno ha añadido una serie de medidas extraordinarias:
- El notario debería verificar que el contrato se ajusta a la legalidad antes de que la hipoteca se firme. Esto deriva la responsabilidad en la figura del notario, que podrá ser sancionado en caso de realizar bien esta función.
- La nueva ley establece un límite al interés de demora, que no podrá superar el 9%.
- Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas.
- Se establece una lista negra de cláusulas abusivas y de las que el notario deberá dar aviso en la revisión del contrato.
- Se amplían los límites en la cláusula de vencimiento que antes estaba establecido en el impago de 3 mensualidades. El contrato se dividirá en fases y cada una de ellas tendrá un nuevo umbral que estarán entre el 2 y el 4%.
Beneficios del fin de las ventas vinculadas
La nueva ley hipotecaria prohíbe expresamente las ventas vinculadas de productos financieros, entre los que hay que destacar los seguros. La Unión Europea ha terminado con la obligación de aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. A partir de ahora, las entidades financieras deberán presentar a sus clientes ofertas alternativas -con y sin productos asociados- es decir, podrán proponer ventas combinadas. En el caso de los seguros, el consumidor podrá contratar la póliza por su cuenta, cumpliendo los requisitos establecidos por la entidad, y presentarla al banco. Los productos que se asociaban anteriormente con más asiduidad eran el seguro del hogar o planes de pensiones.
El Proyecto de Ley indica expresamente la prohibición de que las entidades financieras puedan cobrar gastos suplementarios ligados al análisis comparativo que realicen para examinar las pólizas alternativas que le presente el prestatario.
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A partir de ahora, la aceptación por la entidad bancaria de un seguro alternativo presentado por el cliente no implicará peores condiciones del préstamo, y por tanto el cliente tiene abierto un abanico de posibilidades a la hora de encontrar un seguro de acuerdo a sus necesidades, tanto económicas como funcionales. Una gran mejora en el poder de decisión del consumidor que por fin tendrá la última palabra.
El problema es que la disparidad de condiciones entre ambas opciones puede hacer llevar a que algunos clientes opten por la oferta vinculación que empeore y eleve los precios del préstamo, por eso el asesoramiento es vital en estos casos. Será habitual ver que los bancos intentan mantener la vinculación ofreciendo ofertas que parezcan en principio atractivas, por eso es esencial contar con el apoyo de profesionales que analicen si los beneficios que conseguimos con productos bancarios combinados son suficientes teniendo en cuenta las condiciones particulares de cada hipoteca.
Ponce & Mugar pondrá a su disposición toda información sobre los productos bancarios asociados, su precio y sus características, y todas las opciones adicionales con las que cuenta el usuario a partir de ahora. Lo más importante para Ponce & Mugar es que el futuro hipotecado conozca todas las posibilidades:
Podrá echar cuentas para saber si le conviene vincularse o si podría ahorrar dinero contratando el mismo producto con otra entidad o aseguradora distinta.
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